数据中心证券化市场规模已从50亿美元激增至300亿美元，涵盖资产支持证券和商业抵押贷款支持证券结构。这一爆炸性增长主要由配备数千个GPU、为大型语言模型提供算力的设施大规模投资推动

　　证券化已成为资本密集型数字基础设施行业稳定且可扩展的融资

　　今年年初，由于对与人工智能效率提高相关的数据中心需求的担忧以及关税不确定性的增加，数据中心证券化市场的增长陷入停滞。 然而，定价和发行量已大幅反弹，使数据中心证券化重回正轨，并有可能在年底前创下新高。

　　高盛分析表示三大因素支撑短期市场动能：

　　：主要超大规模云服务商在2025年第一季度均上调资本支出指引，显示对AI云服务的强劲前瞻需求。

　　：北美主要数据中心空置率在2024年底创下历史新低，仅为1.9%，新增产能中72%已被预租。

　　：特朗普政府的星际之门计划将生成式AI基础设施列为美国政府优先事项，进一步鼓励私人部门投资。

　　尽管短期前景乐观，但Viswanathan对长期供需平衡保持谨慎态度。高盛团队预计，数据中心市场将在明年年中达到峰值入住率，随后几年将逐步放缓。

　　分析师警告称，两个关键因素支撑这一判断：

　　如果AI需求的二阶导数转为负值，这可能拖累租金增长和租约续签率。这对高度定制化、量身定制的数据中心资产的重新租赁成功率将造成特别严重的损害，因为这些资产天然具有较高的淘汰风险。

　　正如Viswanathan所总结的，数据中心繁荣不会永远持续。钟摆迟早会从稀缺转向过剩——届时盛宴将会结束。在此之前，投资者仍可把握机会，但切勿忘记：每场盛宴都有结束的时候。

　　对于投资者而言，当前阶段应重点关注市场时机把握，在享受AI基础设施建设红利的同时，密切监控供需平衡变化，提前规避长期过剩风险。